Thursday, July 08, 2004
The following is an article printed in the newspaper De Morgen
The English translation follows the original.
-----------------
Uw Spaanse boerderijtje was altijd al illegaal
Tekst en fotografie Rop Zoutberg
Hoedt u voor de projectontwikkelaars langs de Spaanse kust. Lokale
grondpolitiek in de deelstaat Valencia maakte van de snelle jongens
een almachtige figuur die niet zal aarzelen u op te nemen in zijn
bestemmingsplan. U verliest als gevolg uw grond en zult voor een
schijntje schadeloos worden gesteld. Daarna krijgt u de gepeperde
rekening voor het bouwrijp maken van uw prachtige perceel. Duizenden
andere gelukszoekers gingen u al voor. Zij eindigden volgens een deze
week gepresenteerd Europees rapport "in een surrealistische juridische
omgeving zonder enig recht zich te verdedigen."
-
Mr R. toont mismoedig de weelderige tuin achter zijn huis in
Benissa, een gemeente tussen Valencia en Alicante. Het is zijn trots.
Richard metselde zelf de barbecue met rechts daarvan een barretje
zoals alleen Engelsen kunnen verzinnen. Hij werd destijds afgekeurd
als brandweerman en had meer dan genoeg van Londen. Het weer was er
grijs, de hypotheek van zijn flat veel te hoog. "Het was zo... vredig
hier," zegt hij met zachte stem. Uiteindelijk verschilde de prijs van
het Spaanse plattelandshuisje niet veel van de Londense flat. "Maar
het leek beter dan in ieder geval de zon cadeau te krijgen".
Mr R trekt een denkbeeldige lijn door de achtertuin wanneer hij het
bestemmingsplan uitlegt. "Dit is waar de autoweg komt. Hij gaat via
het terras naar rechts, precies door het zwembad van de Nederlandse
buurman." Hij wijst naar de vallei met pijnbomen die lijkt door te
lopen tot aan de azuurblauwe Middellandse Zee. "Daar komt de nieuwe
woonwijk." Als schadeloosstelling heeft de projectontwikkelaar tien
procent van de waarde van zijn grond geboden. Dat bedrag zal hij
moeten accepteren - net zo goed als Mr R zich realiseert dat hij
een rekening kan verwachten voor de nieuwe rijbaan door zijn
achtertuin.
Opnieuw een troosteloze haal aan zijn sigaret. "Zo is de wet nu
eenmaal."
Het valt niet eenvoudig uit te leggen hoe een wet die sociale
woningbouw moest aanzwengelen tot een kip met de gouden eieren voor
projectontwikkelaars werd. In 1994 nam het toenmalige socialistische
deelstaatbestuur in Valencia de Wet ter Regeling van
Urbaniseringsactiviteiten (in het Spaans afgekort LRAU) aan. Het stond
op papier prachtig. Het bood bouwondernemingen de mogelijkheid
huizenprojecten te presenteren voor de minder draagkrachtige burgers.
Als stimulans konden de projectontwikkelaars verwaarloosde
particuliere stukken land in hun plannen betrekken. De gemeente zou op
haar beurt die grond onteigenen. Daarnaast zouden de privé-eigenaars
middels de LRAU gedwongen aan de nieuwe infrastructuur (wegen,
waterleidingen, riolen, elektriciteitskabels, straatlantaarns) mee te
betalen. Dat zou de stedelijke ontwikkeling alleen maar ten goede
komen.
-
In de praktijk pakte het anders uit. De ontwikkelaars presenteerden
hun projecten, maar maakten in veel gevallen hun bouwtekeningen in de
landelijke omgeving waar juist de gepensioneerde Noord-Europeanen in
het verleden hun huizen kochten. Daarbij maakten de bouwbedrijven
haarfijn gebruik van het feit dat het gros van het buitenlands bezit
op plaatsen staat die volgens het kadaster nog altijd 'landbouwgrond'
is. In andere situaties werd de bouw van het huis dat de buitenlanders
kochten nimmer door de gemeentes geautoriseerd, en is daarmee op
papier illegaal. Het verklaart hoe in het geval van de brandweerman
Mr R de compensatie voor zin onteigende grond maar summier is, want
hij woont 'rustica', lees op landbouwgrond.
Nota's voor de infrastructuur van de urbanisaties rondom de huizen
vallen daarentegen torenhoog uit, aangezien juist de komst van een
woonwijk ineens de waarde van de grond omhoog stuwt. Wanneer een
huiseigenaar niet in staat is de rekeningen te voldoen, dwingt de LRAU
een betaling in nature. In het geval van Mr & Mrs R valt zo
driekwart van hun land in één moeite in handen van de
projectontwikkelaar, in dit geval een bedrijf met de naam 'Inter
Service Costa Blanca'.Mr R, half mompelend: "Ik weet echt niet wat we
moeten doen. We hebben geen spaarrekening of zoiets." Zijn vrouw Mrs R
komt bij hem staan. "Dit huis was bedoeld als de erfenis voor onze
kinderen. Nu hebben we niets meer. Ik kan het niet verkopen met dit
bestemmingsplan op tafel. Ik kan niet verhuizen. We zijn het... kwijt." Alleen met de nodige reserves valt een schatting maken over het aantal
families dat een speelbal in de handen van de woekerende
bouwondernemingen werd. Het zijn een paar honderd gevallen, volgens de
een. Duizenden, volgens een ander. De actiegroep Abusos Urbanisticos
No (AUN, Urbanistisch Misbruik Nee), aangevoerd door de buitenlandse
huizenbezitters, spreekt over dertigduizend families alleen al in de
provincies Valencia en Alicante. Daaronder bevindt zich het Vlaamse
echtpaar, dat als ultimatum van een plaatselijke projectontwikkelaar
het 'aanbod' kreeg hun onteigende land in Benissa van hem terug te
kopen. Ze zijn van lieverlee weer naar België vertrokken. Berooid. Opvallend maar wellicht begrijpelijk is dat weinig mensen willen
spreken over de rampspoed die hen overkwam. Zo ook niet een Waalse
vrouw die als gevolg van de LRAU onteigend werd en tegenwoordig alleen
nog een appartementje langs de costa bezit. Ze kreeg van de Belgische
consul te horen dat er niets aan te doen was. "Ik kan er niet over
vertellen. Ik ben al volledig getraumatiseerd," zegt ze. Net zo weinig
zin om te praten heeft een gepensioneerde fabrieksdirecteur uit Sint
Niklaas. Hij moest afgelopen week zijn landgoed met uitzicht op zee
opgeven ten gunste van een nieuwe urbanisatie in Benissa. "Zijn grond
is hem afgepakt. Een verhaal in de krant bezorgt hem dat niet meer
terug," is het enige dat zijn dochter kwijt wil.
-
Toch is de LRAU is niet verantwoordelijk voor de schrijnende gevallen
van landjepik in de deelstaat, meent Gerardo Roger, hoogleraar
Grondrecht in Valencia. "Het is gebaseerd op principes die in Londen
of Brussel niet anders zijn. Ook daar kan een gemeente een
urbanisatieplan in werking stellen, grond onteigenen en huiseigenaren
dwingen mee te dragen aan de ontwikkelingskosten. In Spanje is bij wet
geregeld dat de helft van een perceel in privé eigendom ter
beschikking van het algemeen nut staat. Uiteindelijk geniet de
oorspronkelijke bewoner net zo goed van de nieuwe voorzieningen als de
huiseigenaren die na hem de nieuwe woonwijk bevolken."
Na enig aandringen geeft Roger toe dat de onteigeningen ook hem pijn
doen. "De ontwikkeling langs de costa's werkt speculatie in de hand.
Er staan levensgrote belangen op het spel. Een projectontwikkelaar
wéét dat de opbrengsten van zijn plannen oneindig veel groter zijn dan
de investeringen die hij doet." Vergeet niet dat de problemen van de
buitenlandse huiseigenaren zich juist voordoen omdat ze bijna allemaal
in gemeentes langs de kust wonen, stelt Roger. "In grote steden als
Valencia en Alicante wordt de LRAU ook toegepast. Daar zijn de
bewoners uitgelaten over de urbanisatieplannen waarin ze betrokken
worden... wellicht is er iets te veel bebouwd langs de kust."
Een ritje langs de Costa Blanca beantwoordt snel de vraag over wie het
in de zonovergoten provincie voor het zeggen heeft. Cijfers spreken
van zeventig procent van de beroepsbevolking die direct of indirect
van de bouw afhankelijk is. Een ander getal: rond het jaar 2020 zullen
zeker zes miljoen Noord-Europeanen in Zuid-Spanje wonen, zo berekenden
de onroerendgoedmaatschappijen. De afgelopen zes jaar viel in een
ritme van 100.000 huizen per jaar onroerend goed in de regio in handen
van de buitenlanders, goed voor een jaarlijkse investering van 200
miljard euro. Geen enkele gemeente lijkt als gevolg nog te ontsnappen
aan een horizon van hijskranen en betonmolens. Op de meedogenloos
kaalgeslagen heuvels tekenen de fonkelnieuwe hagelwitte urbanisaties
zich vlekkerig af.
In de kustplaats Calp ligt een rijtje landhuisjes naast het zoutmeer
zo goed als tegen de vlakte. Er voltrok zich de voorspelbare
geschiedenis: een onteigeningsplan en een rekening werden
gepresenteerd. De middelste bewoner gaf het op en leverde zijn
sleutels in bij de projectontwikkelaar. Op een zaterdagmiddag
verscheen de bulldozer die het huis platwalste. Al was het alleen maar
om een signaal bij de omringende bewoners achter te laten.
"In Spanje is alles mogelijk. Althans voor iedereen een vriendje van
het gemeentebestuur is", zegt Jan Wagenmans, afkomstig uit Antwerpen.
Hij verbouwde met zijn vrouw Greta een eeuwenoude boerderij in de
heuvels van Calp. Het echtpaar realiseert zich nu dat ze het geluk
heeft dat de magnifieke woning geen uitzicht op zee heeft en op een
stuk grond staat dat natuurbescherming geniet. Zo ontsnappen ze voor
het moment aan de loerende blik van de projectontwikkelaars, in hun
noeste proces de laatste stroken langs de kust vol te bouwen. "Er kan
bijna niets meer kapot. Mensen in Calp verkopen hun huizen. Ze trekken
weg," zegt Greta. Jan: "Hun paradijs werd een bouwwerf."
"Wat we hier hebben... dit huis... hebben we alleen voor dit moment.
Ik weet niet wat hierna zal gebeuren. Zo fatalistisch word je ervan."
Zijn vrouw Greta: "Veel buitenlanders begrijpen niet wat hen overkomt.
Ze kunnen zich niet tegen die wet verdedigen."
-
Protesten tegen de implicaties van de grondwet leverden tot nu toe
weinig op. De eis de LRAU te bevriezen maakt weinig kans, zeker sinds
de deelstaat Valencia bestuurd wordt door de conservatieve Partido
Popular. Een ontwikkeling lijkt daarnaast dat andere deelstaten
wetsdelen van de LRAU overnemen en in hun regio gaan toepassen.
Voor de belangengroep AUN ligt alleen nog de weg naar het Europees
Parlement en het Mensenrechtenhof in Straatsburg open. "Procederen in
Spanje heeft weinig zin. Tegen de tijd dat je wellicht het pleit
gewonnen hebt ben je twee jaar verder en ligt je huis reeds lang tegen
de vlakte. Je enige uitweg is een flatje in een appartementencomplex
te kopen. Daar kunnen ze tenminste niets vanaf halen," meent Fredrik
Wengelin, woordvoerder van AUN.
De Petitiecommissie van het Europese parlement bezocht in mei negen
bouwprojecten in Valencia. Het verslag van hun bezoek, dat deze week
uitkwam, is op zijn zachtst gezegd verbijsterend van toon. Het pleit
op zijn minst voor een moratorium van de LRAU, als ook voor
een "passende" schadeloosstelling van de onteigende huiseigenaren.
Wat ook de oorspronkelijke intenties van het parlement in Valencia
waren de LRAU in 1994 aan te nemen, het leidt volgens het
rapport "geen twijfel dat de wet tot een grof misbruik van de meest
elementaire rechten van duizenden Europese burgers leidde. Hun huizen
en hun land werden onteigend en werden gedwongen daarvoor te betalen.
(Deze burgers) eindigden in een surrealistische juridische omgeving
zonder enig recht zich werkelijk te verdedigen."
De delegatie van de Petitiecommissie merkt op hoe projectontwikkelaars
meedogenloos gebruik maakten van de wettelijke mogelijkheden die de
LRAU hen bood. "Er zijn geruchten over corruptie en allerlei
connecties tussen de bouwondernemingen en de lokale autoriteiten.
Tijdens hun bezoek vernamen de delegatieleden over pogingen tot
omkoping en gevallen van corruptie door gemeenteraadsleden. Als een
gevolg hadden een aantal burgers angst de delegatie te ontmoeten. (...)
In de praktijk bieden de enorme gaten in de wet gewetenloze politici
en zakenmensen de kans enorme winsten te halen over de ruggen van veel
kwetsbare en onvermoede personen."
Op 27 juli wordt het deelstaatbestuur van Valencia uitgenodigd de
bevindingen van de Petitiecommissie te bespreken. Al lijkt de toon van
de ontmoeting op voorhand gezet. De regionale minister voor Grondzaken
beklaagde zich in mei dat de Europese delegatie alleen maar was
overgekomen "om klachten afkomstig uit een minderheidssector van de
bevolking" aan te horen.
"Het is een gevecht tegen mensen die absoluut niet willen dat deze kip
met de gouden eieren wordt geslacht", verzucht een gemeenteraadslid in
een van de dorpen rond Benissa, fel gekant tegen de LRAU. Ook hij wil
niet bij naam worden genoemd. Zij het om praktische redenen: "Ik wil
niet dat buitenlanders mij gaan bellen en oplossingen verwachten. Die
heb ik niet." Het is in zijn visie onmogelijk uit te leggen hoe het
kan dat een wet als de überhaupt LRAU bestaat. "Het is zeggen: 'Ik
neem u op in mijn bestemmingsplan. Daar gaat u mij voor betalen.' Zij
het dat de problematiek ook een andere zijde heeft. Veel buitenlanders
laten hun verstand op het vliegveld achter. Ze zijn dronken van de
zee, het strand en de witte huizen. Ze kopen hun percelen en denken
dat het verder wel op orde is. De praktijk is anders."
"De deelstaat Valencia verdedigt zich door te zeggen dat ze niets
anders doet dan het toepassen van een praktijk die ook elders in
Europa bestaat. Maar ze vergeet gemakshalve dat de hand wordt gelicht
met compensaties voor de geconfisqueerde bezittingen, en dat veel
huizen op landbouwgrond staan. Daar profiteren projectontwikkelaars op
niet zachtzinnige manier van. Huiseigenaren worden geïntimideerd, hun
auto's van de weg gedrukt. Kogels vliegen door hun ramen. De
sloopwagen staat twee weken na het aangetekende schrijven voor hun
voordeur. Dan kunt u als huiseigenaar met uw eigendomsakte zwaaien.
Maar geloof me, dat papier van u stelt helemaal niets voor."
-
John Pieters, een voormalige restauranthouder uit Antwerpen, kijkt
tamelijk rustig naar de plannen die voorzien in een fors
bungalowcomplex op de heuvel naast zijn huis in La Fustera. "Ik heb
hier twintig jaar rustig gewoond en ik snap dat meer mensen dat
willen." Van zijn perceel van vijfduizend vierkante meter wordt
tweeduizend onteigend. Protestbrieven blijven eenvoudigweg
onbeantwoord, bromt Pieters. Hij kwam de projectontwikkelaars tegen,
op het hobbelige weggetje naar zijn huis. "Ze kijken zo rond met een
blik in de ogen die zegt: 'Dit kan ik prachtig verkavelen'. Een van
hen verzuchtte tegenover me: 'Wát een rust hier'."
"Ook in het binnenland zie je ze overal. Wat nu hier in Spanje gebeurt
zul je over tien jaar in Kroatie, in Turkije of in Griekenland zien.
Je kunt nergens meer naar toe."
EINDE TEKST
Translation of the article in “De Morgen”
Your little Spanish farmhouse always was illegal.
Beware of the Spanish real estate developers along the Spanish coast. Local land policy in the province of Valencia allows developers to include you in his zoning plan. As a result you could lose your property and may only be compensated with a ridiculous small amount of money. Or you will be served with a huge bill for infrastructure and take your beautiful land for building. Thousands of other searchers for happiness have experienced this same situation before you. According to a European report presented this week, they finish “in a surrealistic legal environment without any rights to defend themselves.”
A disheartened Mr R showed me the garden behind his house in Benissa, a town between Valencia and Alicante. It is his pride. Mr R built himself a barbeque with on the right a small bar, as only Englishmen can invent. Many years ago he was declared unfit as a fireman and was unhappy in England where the weather was constantly grey, the mortgage of his flat far too high. With a soft voice he says: “It was so …. peaceful here.” In the end the price of his Spanish country house didn’t differ much of the London flat. “But it seemed better getting the sun for free.” Mr R draws an imaginary line through his back garden, when he explains the zoning plan. “This is where one of the new roads will go. It goes via the terrace to the right, exactly through the swimming pool of his Dutch neighbour”. He indicates the valley with the pine trees that go down to the azure blue Mediterranean sea. “All the valley will be a new residential area”. As a compensation the estate developer could offer him ten percent of the value of his land to move. That amount he will have to accept – as he realizes that he cannot afford to pay the expected bill for the new road through his own back yard. Again a disconsolate draw of his cigarette. “That is how the law is”.
It is not easy to explain how a law, made to improve the development of social building, became the chicken with the golden eggs for building developers. In 1994 the former socialistic government of the province of Valencia approved the law to regulate urban activities (in Spanish short LRAU). On paper it was tremendous. It gave the building firms a possibility to present housing projects for the financially weak civilians. As an incentive the developers could include in their plans untended areas of land owned by individuals. It was up to the town hall to disown the land. Besides the taking of land – the private owners were forced by means of this LRAU to pay for the new infrastructure (roads, water pipes, sewer system, electricity cable system, street lights) the reason would be to improve the urban development !!
In practice it turned out differently. The developers presented their projects, but made in many cases their drawings in the rural districts where exactly the North Europeans bought their houses in the past. The building firms minutely used the fact that the greater part of foreign property is situated in places where the land, according to the cadastre, is still “agricultural” land. In other situations the building of the houses that foreigners bought, never was authorized by the town halls and therefore on paper they are illegal. This explains how the compensation for disowned land is minimal, because “rustica”, meaning on farmland.
The bills for the infrastructure of the urbanizations around the houses, are notwithstanding sky high, because the building of a housing project suddenly raises the value of the land. When a house owner is not able to pay for the bills, an embargo is placed on the property. In the case of Mr R and his wife, three quarters of their land at once falls in the hands of the project developer, possibly in this case a company with the name of “Inter Service Costa Blanca”. Mr R, half mumbling: “I really do not know what we have to do. We don’t have a savings account or anything similar.” His wife comes standing close to him. “This house was meant as the heritage for our children. Now we have nothing anymore. With this developing plan on the table, we cannot sell it, we cannot move. We ….. lose it.”.
It is difficult to imagine or to estimate how many families have become victims of the developers. According to one report it is some hundreds. Thousands, according to others. The action group Abusos Urbanisticos No (AUN), led by the foreign house owners, is speaking of thirty thousand families already, only in the provinces of Valencia and Alicante. Among them is the Flemish couple, that received the ultimate “offer” of the local project developer, to buy back from him their disowned land in Benissa. They had no other option than to move back to Belgium. Without a penny. It is striking but perhaps understanding that few people are willing to talk about the disaster they experienced. Just as a lady from the Wallonian region who was disowned because of the LRAU and lives now in a small apartment on the coast. The Belgian Consul told her that there was nothing to be done about it. “I cannot talk about it. I am completely traumatized”, she says. A retired director of a factory from Sint Niklaas has just as little interest in talking. Last week he had to give up his estate with a view to the sea, for the benefit of a new urbanization in Benissa. His land was taken away from him. The only comment his daughter is willing to give is: “An article in the paper won’t give it back to him.”
Still, according to Gerardo Roger, professor of land law in Valencia, the LRAU is not responsible for the distressing examples of land robbery in this province. “It is based on principles that are no different in London or Brussels. There also, a town can start an urbanization plan, disown land and force owners to participate in the costs of the development. The Spanish law says that half of a piece of land in private property is at the disposal of the general benefit. In the end the original owner enjoys just as much the new facilities as the new house owners that are going to live in the new development.”
After some pursuing Roger admits that the disowning hurts him also. “The development along the coast gives rise to speculation. Very high interests are at stake. A project developer knows that the profits of his plans are endlessly much higher that his investments.” Don’t forget that the problems of the foreign houseowners are just because nearly all of the live in towns along the coast, states Roger. In big cities as Valencia and Alicante they apply the LRAU too. There the inhabitants are exalted about the urbanization plans they are involved in. (note of the translator, who lives in Alicante town: Mr. Roger is not well informed. There are many protest actions in the town of Alicante because of its developing plans!) …..Possibly there was a little too much constructed on the cost.”
A ride along the Costa Blanca answers rapidly the question who is in charge in this sun blessed province. Figures tell that seventy percent of the working population is directly or indirectly dependant of the building industry. Another figure: the real estate companies calculated that around the year 2020 at least six million North Europeans will live in Southern Spain. During the last six years foreigners obtained properties at a rate of 100.000 houses a year, which was equivalent of an investment of 200 million Euros. As a result there seems to be no town left to escape a horizon of cranes and concrete mixers. The newest urbanizations, white as snow, are seen like spots on the deforested hills.
In the coastal town Calpe a row of small country cottages alongside the salt lake has been demolished. The predictable history took place: a disowning plan and a bill were presented. The middle inhabitant gave up and gave the keys to the developer. On a Saturday afternoon the bulldozer came and flattened the house down, if only to leave the signal to the other inhabitants. “In Spain everything is possible. At least for everybody who is a friend of the local authorities” says Jan Wagenmans, originally from Antwerp. He reconstructed with his wife a centuries old farm on the hills of Calpe. The couple realizes that they are lucky that the magnificent house has no view to the sea and is situated on a piece of land that is protected by the Institute for Nature Protection. This way they escape for the moment the developers, lying in wait to fill in the last parts of the coast with houses. “Nearly nothing can be taken down. People in Calpe are selling their houses. They leave.” says Greta. Jan: “Their paradise became a building site.” What we have here, this house, we just have for the moment. I don’t know what will happen later. That is how fatalistic you become.” His wife Greta: “Many foreigners don’t understand what is happening to them. They cannot fight against this law.”
Protests against the implications of this law had very little result up to now. To freeze the LRAU has very little possibilities, especially since the province of Valencia is ruled by the Conservative party Partido Popular. Besides there is a development that other provinces are copying parts of the LRAU and are going to apply it in their region. For the pressure group AUN the only road left is the road to the European Parliament and the Human Rights Court in Strasburg. “In Spain it is not at all helpful to go to court. By the time you might have won, two years could have passed by and your house will have been bulldozed down. The only way out is to by a small apartment in an apartment complex . At least there they cannot take you away” is the opinion of Fredrik Wengelin, spokesman of the AUN.
In May this year a Petitions Commission of the European Parliament visited nine construction projects in Valencia. The report of their visit, that came out this week, is bewildering of tone, putting it softly. It is pleading for a moratorium of the LRAU, as well as for a “fitting” compensation for the disowned house owners. Whatever the initial intentions of the Valencia parliament to accept the LRAU in 1994, it is beyond doubt, according to the report, that the law leads to a gross abuse of the most elementary rights of thousands of Europeans. Their houses and land were disowned and they were forced to pay for it. (These citizens finished in a surrealistic legal environment without any rights to really defend themselves.
The delegation of the Petitions Commission notices how project developers use ruthlessly the possibilities the law LRAU offers them. “There are rumors about corruption and all kinds of connections between construction firms and the local authorities. During their visit the members of the delegation found out about attempts of bribery and cases of corruption by counselors. As a result some of the citizens were afraid to meet the delegation. In practice the giant mazes of the law give the possibilities for unscrupulous politicians and business people to make enormous profits by trampling on many vulnerable and unsuspecting persons.”
On 27th of July the government of the province of Valencia is invited to have a discussion on what the Petitions Committee found, although the tone of the meeting seems to be set on forehand. The regional minister for land affairs lamented in May that the European delegation only had come over to “listen to the claims of a minority of the population”. “It is a fight against people who absolutely do not want this chicken of the golden eggs to be slaughtered” sighs a member of the town hall in one of the villages around Benissa, he himself heavily opposed against the LRAU. He also does not want to be mentioned by name. Be it for practical reasons: “I don’t want foreigners to phone me and expect solutions. I don’t have them.” In his opinion it is impossible to explain that a law like the LRAU even exists. “It is just saying: ‘I take you up in my building plan. And you are going to pay me for it.’ Be it that the problems also have another side. Many foreigners leave their senses on the airport. They are drunk because of the sea, the beach and the white houses. They buy their parcels and think for the rest everything is OK. But in practice it is different.”
“Valencia defends itself by saying that they don’t do anything but applying a practice that also exists in other parts of Europe. But they forget for the sake of convenience that they disregard compensations for the confiscated properties and that many houses are situated on agricultural land. There it is where project developers are profiting not in a small way. House owners are being intimidated, their cars pushed off the road. Bullets enter via their windows. The demolition machines are standing on their front door two weeks after the registered letter arrived. Than you can wave with your proof of ownership. But believe me, that paper of yours doesn’t mean a thing.”
John Pieters, a former owner of a restaurant from Antwerp, looks rather calmly to the plans that foresee a big bungalow complex on the hill aside his house in La Fustera. “I have been living here for 20 years in a calm surrounding and I understand that more people want that.” Two thousand square meters of his five thousand property are being taken. Mr Pieters complains that Protest letters are never replied to. “Developers look around with a glance in their eyes that says: ‘This I can parcel out magnificently’. One of them sighed as he said to me: ‘What piece you have here’.” “Also inland you see them all over. What is happening here in Spain you will see in ten years in Croatia, in Turkey or in Greece. You cannot go anywhere anymore.”
End of text translated by Freya L. Holtrop.
(Remark: this man Roger in Valencia should get a lot of information from Alicante and close region, so that he NEVER with an honest face can say that the people here are enchanted with the building plans of the town hall. Nothing is further from reality.)
Note … prior to pasting - some alterations were made to correct the story of Mr R in the English version. The original report of Mr R remains unchanged and therefore some comments therein are not entirely correct, possibly due to translation difficulties.
The English translation follows the original.
-----------------
Uw Spaanse boerderijtje was altijd al illegaal
Tekst en fotografie Rop Zoutberg
Hoedt u voor de projectontwikkelaars langs de Spaanse kust. Lokale
grondpolitiek in de deelstaat Valencia maakte van de snelle jongens
een almachtige figuur die niet zal aarzelen u op te nemen in zijn
bestemmingsplan. U verliest als gevolg uw grond en zult voor een
schijntje schadeloos worden gesteld. Daarna krijgt u de gepeperde
rekening voor het bouwrijp maken van uw prachtige perceel. Duizenden
andere gelukszoekers gingen u al voor. Zij eindigden volgens een deze
week gepresenteerd Europees rapport "in een surrealistische juridische
omgeving zonder enig recht zich te verdedigen."
-
Mr R. toont mismoedig de weelderige tuin achter zijn huis in
Benissa, een gemeente tussen Valencia en Alicante. Het is zijn trots.
Richard metselde zelf de barbecue met rechts daarvan een barretje
zoals alleen Engelsen kunnen verzinnen. Hij werd destijds afgekeurd
als brandweerman en had meer dan genoeg van Londen. Het weer was er
grijs, de hypotheek van zijn flat veel te hoog. "Het was zo... vredig
hier," zegt hij met zachte stem. Uiteindelijk verschilde de prijs van
het Spaanse plattelandshuisje niet veel van de Londense flat. "Maar
het leek beter dan in ieder geval de zon cadeau te krijgen".
Mr R trekt een denkbeeldige lijn door de achtertuin wanneer hij het
bestemmingsplan uitlegt. "Dit is waar de autoweg komt. Hij gaat via
het terras naar rechts, precies door het zwembad van de Nederlandse
buurman." Hij wijst naar de vallei met pijnbomen die lijkt door te
lopen tot aan de azuurblauwe Middellandse Zee. "Daar komt de nieuwe
woonwijk." Als schadeloosstelling heeft de projectontwikkelaar tien
procent van de waarde van zijn grond geboden. Dat bedrag zal hij
moeten accepteren - net zo goed als Mr R zich realiseert dat hij
een rekening kan verwachten voor de nieuwe rijbaan door zijn
achtertuin.
Opnieuw een troosteloze haal aan zijn sigaret. "Zo is de wet nu
eenmaal."
Het valt niet eenvoudig uit te leggen hoe een wet die sociale
woningbouw moest aanzwengelen tot een kip met de gouden eieren voor
projectontwikkelaars werd. In 1994 nam het toenmalige socialistische
deelstaatbestuur in Valencia de Wet ter Regeling van
Urbaniseringsactiviteiten (in het Spaans afgekort LRAU) aan. Het stond
op papier prachtig. Het bood bouwondernemingen de mogelijkheid
huizenprojecten te presenteren voor de minder draagkrachtige burgers.
Als stimulans konden de projectontwikkelaars verwaarloosde
particuliere stukken land in hun plannen betrekken. De gemeente zou op
haar beurt die grond onteigenen. Daarnaast zouden de privé-eigenaars
middels de LRAU gedwongen aan de nieuwe infrastructuur (wegen,
waterleidingen, riolen, elektriciteitskabels, straatlantaarns) mee te
betalen. Dat zou de stedelijke ontwikkeling alleen maar ten goede
komen.
-
In de praktijk pakte het anders uit. De ontwikkelaars presenteerden
hun projecten, maar maakten in veel gevallen hun bouwtekeningen in de
landelijke omgeving waar juist de gepensioneerde Noord-Europeanen in
het verleden hun huizen kochten. Daarbij maakten de bouwbedrijven
haarfijn gebruik van het feit dat het gros van het buitenlands bezit
op plaatsen staat die volgens het kadaster nog altijd 'landbouwgrond'
is. In andere situaties werd de bouw van het huis dat de buitenlanders
kochten nimmer door de gemeentes geautoriseerd, en is daarmee op
papier illegaal. Het verklaart hoe in het geval van de brandweerman
Mr R de compensatie voor zin onteigende grond maar summier is, want
hij woont 'rustica', lees op landbouwgrond.
Nota's voor de infrastructuur van de urbanisaties rondom de huizen
vallen daarentegen torenhoog uit, aangezien juist de komst van een
woonwijk ineens de waarde van de grond omhoog stuwt. Wanneer een
huiseigenaar niet in staat is de rekeningen te voldoen, dwingt de LRAU
een betaling in nature. In het geval van Mr & Mrs R valt zo
driekwart van hun land in één moeite in handen van de
projectontwikkelaar, in dit geval een bedrijf met de naam 'Inter
Service Costa Blanca'.Mr R, half mompelend: "Ik weet echt niet wat we
moeten doen. We hebben geen spaarrekening of zoiets." Zijn vrouw Mrs R
komt bij hem staan. "Dit huis was bedoeld als de erfenis voor onze
kinderen. Nu hebben we niets meer. Ik kan het niet verkopen met dit
bestemmingsplan op tafel. Ik kan niet verhuizen. We zijn het... kwijt." Alleen met de nodige reserves valt een schatting maken over het aantal
families dat een speelbal in de handen van de woekerende
bouwondernemingen werd. Het zijn een paar honderd gevallen, volgens de
een. Duizenden, volgens een ander. De actiegroep Abusos Urbanisticos
No (AUN, Urbanistisch Misbruik Nee), aangevoerd door de buitenlandse
huizenbezitters, spreekt over dertigduizend families alleen al in de
provincies Valencia en Alicante. Daaronder bevindt zich het Vlaamse
echtpaar, dat als ultimatum van een plaatselijke projectontwikkelaar
het 'aanbod' kreeg hun onteigende land in Benissa van hem terug te
kopen. Ze zijn van lieverlee weer naar België vertrokken. Berooid. Opvallend maar wellicht begrijpelijk is dat weinig mensen willen
spreken over de rampspoed die hen overkwam. Zo ook niet een Waalse
vrouw die als gevolg van de LRAU onteigend werd en tegenwoordig alleen
nog een appartementje langs de costa bezit. Ze kreeg van de Belgische
consul te horen dat er niets aan te doen was. "Ik kan er niet over
vertellen. Ik ben al volledig getraumatiseerd," zegt ze. Net zo weinig
zin om te praten heeft een gepensioneerde fabrieksdirecteur uit Sint
Niklaas. Hij moest afgelopen week zijn landgoed met uitzicht op zee
opgeven ten gunste van een nieuwe urbanisatie in Benissa. "Zijn grond
is hem afgepakt. Een verhaal in de krant bezorgt hem dat niet meer
terug," is het enige dat zijn dochter kwijt wil.
-
Toch is de LRAU is niet verantwoordelijk voor de schrijnende gevallen
van landjepik in de deelstaat, meent Gerardo Roger, hoogleraar
Grondrecht in Valencia. "Het is gebaseerd op principes die in Londen
of Brussel niet anders zijn. Ook daar kan een gemeente een
urbanisatieplan in werking stellen, grond onteigenen en huiseigenaren
dwingen mee te dragen aan de ontwikkelingskosten. In Spanje is bij wet
geregeld dat de helft van een perceel in privé eigendom ter
beschikking van het algemeen nut staat. Uiteindelijk geniet de
oorspronkelijke bewoner net zo goed van de nieuwe voorzieningen als de
huiseigenaren die na hem de nieuwe woonwijk bevolken."
Na enig aandringen geeft Roger toe dat de onteigeningen ook hem pijn
doen. "De ontwikkeling langs de costa's werkt speculatie in de hand.
Er staan levensgrote belangen op het spel. Een projectontwikkelaar
wéét dat de opbrengsten van zijn plannen oneindig veel groter zijn dan
de investeringen die hij doet." Vergeet niet dat de problemen van de
buitenlandse huiseigenaren zich juist voordoen omdat ze bijna allemaal
in gemeentes langs de kust wonen, stelt Roger. "In grote steden als
Valencia en Alicante wordt de LRAU ook toegepast. Daar zijn de
bewoners uitgelaten over de urbanisatieplannen waarin ze betrokken
worden... wellicht is er iets te veel bebouwd langs de kust."
Een ritje langs de Costa Blanca beantwoordt snel de vraag over wie het
in de zonovergoten provincie voor het zeggen heeft. Cijfers spreken
van zeventig procent van de beroepsbevolking die direct of indirect
van de bouw afhankelijk is. Een ander getal: rond het jaar 2020 zullen
zeker zes miljoen Noord-Europeanen in Zuid-Spanje wonen, zo berekenden
de onroerendgoedmaatschappijen. De afgelopen zes jaar viel in een
ritme van 100.000 huizen per jaar onroerend goed in de regio in handen
van de buitenlanders, goed voor een jaarlijkse investering van 200
miljard euro. Geen enkele gemeente lijkt als gevolg nog te ontsnappen
aan een horizon van hijskranen en betonmolens. Op de meedogenloos
kaalgeslagen heuvels tekenen de fonkelnieuwe hagelwitte urbanisaties
zich vlekkerig af.
In de kustplaats Calp ligt een rijtje landhuisjes naast het zoutmeer
zo goed als tegen de vlakte. Er voltrok zich de voorspelbare
geschiedenis: een onteigeningsplan en een rekening werden
gepresenteerd. De middelste bewoner gaf het op en leverde zijn
sleutels in bij de projectontwikkelaar. Op een zaterdagmiddag
verscheen de bulldozer die het huis platwalste. Al was het alleen maar
om een signaal bij de omringende bewoners achter te laten.
"In Spanje is alles mogelijk. Althans voor iedereen een vriendje van
het gemeentebestuur is", zegt Jan Wagenmans, afkomstig uit Antwerpen.
Hij verbouwde met zijn vrouw Greta een eeuwenoude boerderij in de
heuvels van Calp. Het echtpaar realiseert zich nu dat ze het geluk
heeft dat de magnifieke woning geen uitzicht op zee heeft en op een
stuk grond staat dat natuurbescherming geniet. Zo ontsnappen ze voor
het moment aan de loerende blik van de projectontwikkelaars, in hun
noeste proces de laatste stroken langs de kust vol te bouwen. "Er kan
bijna niets meer kapot. Mensen in Calp verkopen hun huizen. Ze trekken
weg," zegt Greta. Jan: "Hun paradijs werd een bouwwerf."
"Wat we hier hebben... dit huis... hebben we alleen voor dit moment.
Ik weet niet wat hierna zal gebeuren. Zo fatalistisch word je ervan."
Zijn vrouw Greta: "Veel buitenlanders begrijpen niet wat hen overkomt.
Ze kunnen zich niet tegen die wet verdedigen."
-
Protesten tegen de implicaties van de grondwet leverden tot nu toe
weinig op. De eis de LRAU te bevriezen maakt weinig kans, zeker sinds
de deelstaat Valencia bestuurd wordt door de conservatieve Partido
Popular. Een ontwikkeling lijkt daarnaast dat andere deelstaten
wetsdelen van de LRAU overnemen en in hun regio gaan toepassen.
Voor de belangengroep AUN ligt alleen nog de weg naar het Europees
Parlement en het Mensenrechtenhof in Straatsburg open. "Procederen in
Spanje heeft weinig zin. Tegen de tijd dat je wellicht het pleit
gewonnen hebt ben je twee jaar verder en ligt je huis reeds lang tegen
de vlakte. Je enige uitweg is een flatje in een appartementencomplex
te kopen. Daar kunnen ze tenminste niets vanaf halen," meent Fredrik
Wengelin, woordvoerder van AUN.
De Petitiecommissie van het Europese parlement bezocht in mei negen
bouwprojecten in Valencia. Het verslag van hun bezoek, dat deze week
uitkwam, is op zijn zachtst gezegd verbijsterend van toon. Het pleit
op zijn minst voor een moratorium van de LRAU, als ook voor
een "passende" schadeloosstelling van de onteigende huiseigenaren.
Wat ook de oorspronkelijke intenties van het parlement in Valencia
waren de LRAU in 1994 aan te nemen, het leidt volgens het
rapport "geen twijfel dat de wet tot een grof misbruik van de meest
elementaire rechten van duizenden Europese burgers leidde. Hun huizen
en hun land werden onteigend en werden gedwongen daarvoor te betalen.
(Deze burgers) eindigden in een surrealistische juridische omgeving
zonder enig recht zich werkelijk te verdedigen."
De delegatie van de Petitiecommissie merkt op hoe projectontwikkelaars
meedogenloos gebruik maakten van de wettelijke mogelijkheden die de
LRAU hen bood. "Er zijn geruchten over corruptie en allerlei
connecties tussen de bouwondernemingen en de lokale autoriteiten.
Tijdens hun bezoek vernamen de delegatieleden over pogingen tot
omkoping en gevallen van corruptie door gemeenteraadsleden. Als een
gevolg hadden een aantal burgers angst de delegatie te ontmoeten. (...)
In de praktijk bieden de enorme gaten in de wet gewetenloze politici
en zakenmensen de kans enorme winsten te halen over de ruggen van veel
kwetsbare en onvermoede personen."
Op 27 juli wordt het deelstaatbestuur van Valencia uitgenodigd de
bevindingen van de Petitiecommissie te bespreken. Al lijkt de toon van
de ontmoeting op voorhand gezet. De regionale minister voor Grondzaken
beklaagde zich in mei dat de Europese delegatie alleen maar was
overgekomen "om klachten afkomstig uit een minderheidssector van de
bevolking" aan te horen.
"Het is een gevecht tegen mensen die absoluut niet willen dat deze kip
met de gouden eieren wordt geslacht", verzucht een gemeenteraadslid in
een van de dorpen rond Benissa, fel gekant tegen de LRAU. Ook hij wil
niet bij naam worden genoemd. Zij het om praktische redenen: "Ik wil
niet dat buitenlanders mij gaan bellen en oplossingen verwachten. Die
heb ik niet." Het is in zijn visie onmogelijk uit te leggen hoe het
kan dat een wet als de überhaupt LRAU bestaat. "Het is zeggen: 'Ik
neem u op in mijn bestemmingsplan. Daar gaat u mij voor betalen.' Zij
het dat de problematiek ook een andere zijde heeft. Veel buitenlanders
laten hun verstand op het vliegveld achter. Ze zijn dronken van de
zee, het strand en de witte huizen. Ze kopen hun percelen en denken
dat het verder wel op orde is. De praktijk is anders."
"De deelstaat Valencia verdedigt zich door te zeggen dat ze niets
anders doet dan het toepassen van een praktijk die ook elders in
Europa bestaat. Maar ze vergeet gemakshalve dat de hand wordt gelicht
met compensaties voor de geconfisqueerde bezittingen, en dat veel
huizen op landbouwgrond staan. Daar profiteren projectontwikkelaars op
niet zachtzinnige manier van. Huiseigenaren worden geïntimideerd, hun
auto's van de weg gedrukt. Kogels vliegen door hun ramen. De
sloopwagen staat twee weken na het aangetekende schrijven voor hun
voordeur. Dan kunt u als huiseigenaar met uw eigendomsakte zwaaien.
Maar geloof me, dat papier van u stelt helemaal niets voor."
-
John Pieters, een voormalige restauranthouder uit Antwerpen, kijkt
tamelijk rustig naar de plannen die voorzien in een fors
bungalowcomplex op de heuvel naast zijn huis in La Fustera. "Ik heb
hier twintig jaar rustig gewoond en ik snap dat meer mensen dat
willen." Van zijn perceel van vijfduizend vierkante meter wordt
tweeduizend onteigend. Protestbrieven blijven eenvoudigweg
onbeantwoord, bromt Pieters. Hij kwam de projectontwikkelaars tegen,
op het hobbelige weggetje naar zijn huis. "Ze kijken zo rond met een
blik in de ogen die zegt: 'Dit kan ik prachtig verkavelen'. Een van
hen verzuchtte tegenover me: 'Wát een rust hier'."
"Ook in het binnenland zie je ze overal. Wat nu hier in Spanje gebeurt
zul je over tien jaar in Kroatie, in Turkije of in Griekenland zien.
Je kunt nergens meer naar toe."
EINDE TEKST
Translation of the article in “De Morgen”
Your little Spanish farmhouse always was illegal.
Beware of the Spanish real estate developers along the Spanish coast. Local land policy in the province of Valencia allows developers to include you in his zoning plan. As a result you could lose your property and may only be compensated with a ridiculous small amount of money. Or you will be served with a huge bill for infrastructure and take your beautiful land for building. Thousands of other searchers for happiness have experienced this same situation before you. According to a European report presented this week, they finish “in a surrealistic legal environment without any rights to defend themselves.”
A disheartened Mr R showed me the garden behind his house in Benissa, a town between Valencia and Alicante. It is his pride. Mr R built himself a barbeque with on the right a small bar, as only Englishmen can invent. Many years ago he was declared unfit as a fireman and was unhappy in England where the weather was constantly grey, the mortgage of his flat far too high. With a soft voice he says: “It was so …. peaceful here.” In the end the price of his Spanish country house didn’t differ much of the London flat. “But it seemed better getting the sun for free.” Mr R draws an imaginary line through his back garden, when he explains the zoning plan. “This is where one of the new roads will go. It goes via the terrace to the right, exactly through the swimming pool of his Dutch neighbour”. He indicates the valley with the pine trees that go down to the azure blue Mediterranean sea. “All the valley will be a new residential area”. As a compensation the estate developer could offer him ten percent of the value of his land to move. That amount he will have to accept – as he realizes that he cannot afford to pay the expected bill for the new road through his own back yard. Again a disconsolate draw of his cigarette. “That is how the law is”.
It is not easy to explain how a law, made to improve the development of social building, became the chicken with the golden eggs for building developers. In 1994 the former socialistic government of the province of Valencia approved the law to regulate urban activities (in Spanish short LRAU). On paper it was tremendous. It gave the building firms a possibility to present housing projects for the financially weak civilians. As an incentive the developers could include in their plans untended areas of land owned by individuals. It was up to the town hall to disown the land. Besides the taking of land – the private owners were forced by means of this LRAU to pay for the new infrastructure (roads, water pipes, sewer system, electricity cable system, street lights) the reason would be to improve the urban development !!
In practice it turned out differently. The developers presented their projects, but made in many cases their drawings in the rural districts where exactly the North Europeans bought their houses in the past. The building firms minutely used the fact that the greater part of foreign property is situated in places where the land, according to the cadastre, is still “agricultural” land. In other situations the building of the houses that foreigners bought, never was authorized by the town halls and therefore on paper they are illegal. This explains how the compensation for disowned land is minimal, because “rustica”, meaning on farmland.
The bills for the infrastructure of the urbanizations around the houses, are notwithstanding sky high, because the building of a housing project suddenly raises the value of the land. When a house owner is not able to pay for the bills, an embargo is placed on the property. In the case of Mr R and his wife, three quarters of their land at once falls in the hands of the project developer, possibly in this case a company with the name of “Inter Service Costa Blanca”. Mr R, half mumbling: “I really do not know what we have to do. We don’t have a savings account or anything similar.” His wife comes standing close to him. “This house was meant as the heritage for our children. Now we have nothing anymore. With this developing plan on the table, we cannot sell it, we cannot move. We ….. lose it.”.
It is difficult to imagine or to estimate how many families have become victims of the developers. According to one report it is some hundreds. Thousands, according to others. The action group Abusos Urbanisticos No (AUN), led by the foreign house owners, is speaking of thirty thousand families already, only in the provinces of Valencia and Alicante. Among them is the Flemish couple, that received the ultimate “offer” of the local project developer, to buy back from him their disowned land in Benissa. They had no other option than to move back to Belgium. Without a penny. It is striking but perhaps understanding that few people are willing to talk about the disaster they experienced. Just as a lady from the Wallonian region who was disowned because of the LRAU and lives now in a small apartment on the coast. The Belgian Consul told her that there was nothing to be done about it. “I cannot talk about it. I am completely traumatized”, she says. A retired director of a factory from Sint Niklaas has just as little interest in talking. Last week he had to give up his estate with a view to the sea, for the benefit of a new urbanization in Benissa. His land was taken away from him. The only comment his daughter is willing to give is: “An article in the paper won’t give it back to him.”
Still, according to Gerardo Roger, professor of land law in Valencia, the LRAU is not responsible for the distressing examples of land robbery in this province. “It is based on principles that are no different in London or Brussels. There also, a town can start an urbanization plan, disown land and force owners to participate in the costs of the development. The Spanish law says that half of a piece of land in private property is at the disposal of the general benefit. In the end the original owner enjoys just as much the new facilities as the new house owners that are going to live in the new development.”
After some pursuing Roger admits that the disowning hurts him also. “The development along the coast gives rise to speculation. Very high interests are at stake. A project developer knows that the profits of his plans are endlessly much higher that his investments.” Don’t forget that the problems of the foreign houseowners are just because nearly all of the live in towns along the coast, states Roger. In big cities as Valencia and Alicante they apply the LRAU too. There the inhabitants are exalted about the urbanization plans they are involved in. (note of the translator, who lives in Alicante town: Mr. Roger is not well informed. There are many protest actions in the town of Alicante because of its developing plans!) …..Possibly there was a little too much constructed on the cost.”
A ride along the Costa Blanca answers rapidly the question who is in charge in this sun blessed province. Figures tell that seventy percent of the working population is directly or indirectly dependant of the building industry. Another figure: the real estate companies calculated that around the year 2020 at least six million North Europeans will live in Southern Spain. During the last six years foreigners obtained properties at a rate of 100.000 houses a year, which was equivalent of an investment of 200 million Euros. As a result there seems to be no town left to escape a horizon of cranes and concrete mixers. The newest urbanizations, white as snow, are seen like spots on the deforested hills.
In the coastal town Calpe a row of small country cottages alongside the salt lake has been demolished. The predictable history took place: a disowning plan and a bill were presented. The middle inhabitant gave up and gave the keys to the developer. On a Saturday afternoon the bulldozer came and flattened the house down, if only to leave the signal to the other inhabitants. “In Spain everything is possible. At least for everybody who is a friend of the local authorities” says Jan Wagenmans, originally from Antwerp. He reconstructed with his wife a centuries old farm on the hills of Calpe. The couple realizes that they are lucky that the magnificent house has no view to the sea and is situated on a piece of land that is protected by the Institute for Nature Protection. This way they escape for the moment the developers, lying in wait to fill in the last parts of the coast with houses. “Nearly nothing can be taken down. People in Calpe are selling their houses. They leave.” says Greta. Jan: “Their paradise became a building site.” What we have here, this house, we just have for the moment. I don’t know what will happen later. That is how fatalistic you become.” His wife Greta: “Many foreigners don’t understand what is happening to them. They cannot fight against this law.”
Protests against the implications of this law had very little result up to now. To freeze the LRAU has very little possibilities, especially since the province of Valencia is ruled by the Conservative party Partido Popular. Besides there is a development that other provinces are copying parts of the LRAU and are going to apply it in their region. For the pressure group AUN the only road left is the road to the European Parliament and the Human Rights Court in Strasburg. “In Spain it is not at all helpful to go to court. By the time you might have won, two years could have passed by and your house will have been bulldozed down. The only way out is to by a small apartment in an apartment complex . At least there they cannot take you away” is the opinion of Fredrik Wengelin, spokesman of the AUN.
In May this year a Petitions Commission of the European Parliament visited nine construction projects in Valencia. The report of their visit, that came out this week, is bewildering of tone, putting it softly. It is pleading for a moratorium of the LRAU, as well as for a “fitting” compensation for the disowned house owners. Whatever the initial intentions of the Valencia parliament to accept the LRAU in 1994, it is beyond doubt, according to the report, that the law leads to a gross abuse of the most elementary rights of thousands of Europeans. Their houses and land were disowned and they were forced to pay for it. (These citizens finished in a surrealistic legal environment without any rights to really defend themselves.
The delegation of the Petitions Commission notices how project developers use ruthlessly the possibilities the law LRAU offers them. “There are rumors about corruption and all kinds of connections between construction firms and the local authorities. During their visit the members of the delegation found out about attempts of bribery and cases of corruption by counselors. As a result some of the citizens were afraid to meet the delegation. In practice the giant mazes of the law give the possibilities for unscrupulous politicians and business people to make enormous profits by trampling on many vulnerable and unsuspecting persons.”
On 27th of July the government of the province of Valencia is invited to have a discussion on what the Petitions Committee found, although the tone of the meeting seems to be set on forehand. The regional minister for land affairs lamented in May that the European delegation only had come over to “listen to the claims of a minority of the population”. “It is a fight against people who absolutely do not want this chicken of the golden eggs to be slaughtered” sighs a member of the town hall in one of the villages around Benissa, he himself heavily opposed against the LRAU. He also does not want to be mentioned by name. Be it for practical reasons: “I don’t want foreigners to phone me and expect solutions. I don’t have them.” In his opinion it is impossible to explain that a law like the LRAU even exists. “It is just saying: ‘I take you up in my building plan. And you are going to pay me for it.’ Be it that the problems also have another side. Many foreigners leave their senses on the airport. They are drunk because of the sea, the beach and the white houses. They buy their parcels and think for the rest everything is OK. But in practice it is different.”
“Valencia defends itself by saying that they don’t do anything but applying a practice that also exists in other parts of Europe. But they forget for the sake of convenience that they disregard compensations for the confiscated properties and that many houses are situated on agricultural land. There it is where project developers are profiting not in a small way. House owners are being intimidated, their cars pushed off the road. Bullets enter via their windows. The demolition machines are standing on their front door two weeks after the registered letter arrived. Than you can wave with your proof of ownership. But believe me, that paper of yours doesn’t mean a thing.”
John Pieters, a former owner of a restaurant from Antwerp, looks rather calmly to the plans that foresee a big bungalow complex on the hill aside his house in La Fustera. “I have been living here for 20 years in a calm surrounding and I understand that more people want that.” Two thousand square meters of his five thousand property are being taken. Mr Pieters complains that Protest letters are never replied to. “Developers look around with a glance in their eyes that says: ‘This I can parcel out magnificently’. One of them sighed as he said to me: ‘What piece you have here’.” “Also inland you see them all over. What is happening here in Spain you will see in ten years in Croatia, in Turkey or in Greece. You cannot go anywhere anymore.”
End of text translated by Freya L. Holtrop.
(Remark: this man Roger in Valencia should get a lot of information from Alicante and close region, so that he NEVER with an honest face can say that the people here are enchanted with the building plans of the town hall. Nothing is further from reality.)
Note … prior to pasting - some alterations were made to correct the story of Mr R in the English version. The original report of Mr R remains unchanged and therefore some comments therein are not entirely correct, possibly due to translation difficulties.
Comments:
Post a Comment
